Cuando viví en Japón me costó entender una escena que se repetía en mi barrio: una casa de dos plantas que llevaba años en pie, un día amanecía reducida a un solar y en pocos meses tenía encima un edificio nuevo. Nadie protestaba, nadie hablaba del «valor de la finca». Se construía y punto.
Años después esa imagen conecta con un dato que se ha vuelto viral. Tokio, una sola ciudad, construye tanta o más vivienda al año que España entera. Suena a titular exagerado, pero los números lo sostienen. Hoy quiero contarte por qué en Japón se construye más vivienda que en España, qué hay de cierto en esa comparación y, sobre todo, qué lección nos sirve de verdad en Barcelona (y cuál más vale dejar pasar).
Te adelanto la conclusión: Japón construye más porque decidió, por ley, que construir fuera fácil. España construye poco porque ha decidido lo contrario. Pero el modelo japonés tiene una cara B que casi nadie cuenta, y que cambia bastante la moraleja.
¿De verdad Tokio construye más vivienda que España? Los números
Sí, es cierto, con un matiz importante que conviene tener claro antes de repetir el titular.
Cuánto construye Tokio en un año
Tokio autorizó unas 145.000 viviendas nuevas en 2018, con 13,5 millones de habitantes (Xataka, a partir del Financial Times). En algunos años eso supera a lo que levantan California (con el triple de población) o Inglaterra (con el cuádruple). Y lo más llamativo, casi todas esas casas se construyeron dentro de barrios ya existentes, no en suelo virgen.
Ese ritmo no fue un pico puntual. Tokio ha triplicado su parque de vivienda en cincuenta años y lo amplía cerca de un 2% anual desde 2000, incluso después de que su población dejara de crecer.
Cuánto construye España
España terminó 100.980 viviendas en 2024, su mejor dato en doce años, según el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda. Ese mismo año inició 136.187, máximo en catorce años. Y en 2025 la tendencia siguió al alza: el cuarto trimestre fue el mejor cuarto trimestre en construcción de vivienda de los últimos diecisiete años.
Esto importa porque afina el titular. En la década pasada España llegó a construir entre 40.000 y 90.000 viviendas al año, y ahí Tokio arrasaba. Ahora, en cifra absoluta, la brecha se ha estrechado.
La comparación justa es por habitante
Aquí el argumento se vuelve incontestable. En vez de comparar una ciudad con un país entero, mira la proporción por población:
- Tokio: unas 10,7 viviendas por cada 1.000 habitantes (2018).
- España: unas 2,1 por cada 1.000 habitantes (2024, su mejor año reciente).
Tokio construye alrededor de cinco veces más vivienda por habitante que España, y eso midiendo a España en su mejor momento en más de una década. ¡Cinco veces! La escala del contraste es real, aunque comparar una ciudad con un país siempre cojea un poco.
| Tokio | España | |
| Población | 13,5 M | ~48,6 M |
| Viviendas al año | ~145.000 (2018) | 100.980 terminadas (2024) |
| Viviendas por 1.000 hab. | ~10,7 | ~2,1 |
| Regulación del suelo | Nacional | Autonómica y municipal |
Por qué en Japón se construye tanto: cuatro claves que aquí no tenemos
La razón de fondo es una sola: en Japón construir vivienda es fácil por diseño legal. Se concreta en cuatro mecanismos.
El suelo se regula por ley nacional, no municipio a municipio
En Japón las reglas de uso del suelo las fija el Estado, no cada ayuntamiento. Eso quita muchísimo poder de bloqueo a los intereses locales, que en otros países frenan promociones durante años. La autoridad nacional se impone al «no en mi barrio».
En España pasa lo contrario: el planeamiento es autonómico y municipal, y cada permiso puede convertirse en una negociación larga.
Zonas que suman usos en vez de prohibirlos
El sistema japonés tiene 12 tipos de zona (13 desde 2018), muchas menos que una ciudad española o estadounidense media. Y funcionan de una forma peculiar: en lugar de decir «aquí solo viviendas», fijan el nivel máximo de molestia permitido en cada zona.
La consecuencia práctica es enorme: se puede construir vivienda en casi cualquier sitio, porque 11 de las 12 zonas la permiten. Una fábrica no entra en un barrio residencial, pero una vivienda sí entra en una zona industrial ligera. Y residencial es residencial, sin distinguir entre piso de alquiler, casa unifamiliar o bloque. Esa flexibilidad multiplica el suelo disponible para vivienda (Mutuactivos).
Permiso por derecho: si cumples la norma, te lo dan
En Japón el permiso funciona «por derecho»: si tu proyecto cumple los requisitos técnicos y normativos, la administración está obligada a aprobarlo. Punto. No hay una fase discrecional donde el proyecto se enrede por presión política o vecinal (El Imparcial).
Con menos incertidumbre para quien construye, se construye más. Simple de entender, difícil de replicar.
La casa que se deprecia (y por qué eso destraba la construcción)
Esta es la más cultural, y la más fascinante. En Japón una vivienda de madera pierde casi todo su valor contable en unos 20 a 30 años. Pasado ese tiempo, el banco tasa el inmueble como si solo existiera el suelo. Domina la mentalidad scrap and build (derribar y reconstruir), heredada de la posguerra y reforzada por la exigencia antisísmica.
Aquí está lo que casi nadie conecta: si tu casa no se revaloriza, no tienes ningún incentivo para bloquear la promoción de al lado «para proteger tu inversión». Y sin ese freno, la vivienda fluye.
Las cuatro diferencias con España, en corto:
- Regulación del suelo: nacional en Japón, autonómica y municipal aquí.
- Zonificación: inclusiva (suma usos) allí, exclusiva (separa usos) aquí.
- Permisos: por derecho allí, con margen discrecional aquí.
- Valor de la vivienda: se deprecia allí, se revaloriza aquí.
La cara B que los titulares virales suelen dejar fuera: 9 millones de casas vacías
Pero si miramos más de cerca, el modelo tiene un reverso incómodo. Japón acumula unos 9 millones de viviendas vacías, cerca del 14% de su parque, las llamadas akiya (idealista). La misma máquina que produce vivienda barata en Tokio deja pueblos enteros abandonados.
Qué son las akiya
Akiya (空き家) significa literalmente «casa vacía». Son viviendas deshabitadas durante más de un año, muchas heredadas y sin vender, que se concentran en el Japón rural castigado por el envejecimiento y la caída de población. Hay municipios que las regalan a cambio de reformarlas.
Construir mucho tiene un precio
Que la casa se deprecie destraba la construcción, sí, pero también significa que la vivienda apenas genera patrimonio. En España tu piso es buena parte de tu ahorro de vida; en Japón, para muchas familias, es un bien que se consume y se tira. Suma el coste ambiental de derribar y rehacer cada pocas décadas, y el balance ya no es tan redondo.
Por qué el modelo japonés no se puede calcar en España
Por varias razones de fondo. Nuestra cultura entiende la vivienda como inversión y como herencia, no como bien perecedero. El planeamiento está en manos autonómicas y municipales, no del Estado. Y la demografía va al revés: la población española crece, la japonesa lleva más de quince años cayendo, así que allí sobra suelo en gran parte del país.
Copiar el sistema japonés entero no arreglaría el problema español. Pero algunas piezas sueltas sí darían juego.
Barcelona, la ciudad donde casi no se puede construir vivienda nueva
En 2025 la media trimestral de visados de obra nueva en la ciudad rondó las 300 viviendas, menos de la mitad que en 2022 (Ajuntament de Barcelona). El suelo libre para construir es mínimo..
Lo que sí exportaría de Tokio
La agilidad. No la cultura de derribar, sino la idea de que un permiso claro y previsible desatasca la oferta. En una ciudad como Barcelona, donde tramitar puede eternizarse, aprender de esa previsibilidad japonesa tendría todo el sentido.
Lo que no importaría: derribar en lugar de rehabilitar
Cuando no puedes crecer hacia fuera, creces hacia dentro. Aquí lo llamamos hacer una remonta: añadir una planta encima de un edificio que ya existe, algo muy típico en el Eixample. Reutilizar el edificio en pie en vez de tirarlo es justo lo contrario del scrap and build japonés. Y en una ciudad con el patrimonio de Barcelona, es también lo más sensato.
En Nomadas Architecture trabajamos precisamente en esa línea: poner en valor lo que ya existe, el elemento histórico de una finca, y combinarlo con intervención contemporánea. No creemos que construir mucho y rápido sea la única respuesta. En un tejido urbano tan denso y con tanta memoria, rehabilitar bien suele ganarle a derribar. De hecho, la rehabilitación residencial es hoy uno de los segmentos que más crece en España, con visados de reforma en máximos históricos.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas construye Tokio al año?
Alrededor de 145.000 en 2018, con 13,5 millones de habitantes. Es la cifra de referencia más citada y equivale a unas 10,7 viviendas por cada 1.000 habitantes.
¿Construye Japón más vivienda que España por habitante?
Sí. Tokio construye unas cinco veces más vivienda por habitante que España, incluso comparándolo con 2024, el mejor año español en más de una década.
¿Por qué la vivienda en Tokio no sube de precio como en Barcelona o Madrid?
Porque la oferta crece al ritmo de la demanda. Cuando se construye suficiente, el precio no se dispara. En ciudades con la oferta bloqueada pasa lo contrario.
¿Por qué se derriban tantas casas en Japón?
Porque la vivienda se deprecia hasta valer casi nada en 20 a 30 años, y domina la mentalidad de derribar y reconstruir, reforzada por la normativa antisísmica.
¿Podría España aplicar el modelo japonés de vivienda?
Solo en parte. La agilidad de permisos sería útil, pero la cultura de vivienda desechable choca con nuestra forma de entender la propiedad y el patrimonio, y con una demografía que, al revés que la japonesa, sigue creciendo.
Y entonces, ¿construir o conservar?
Japón no construye más por arte de magia. Lo hace porque hace décadas decidió que construir fuera fácil y esa es la idea que de verdad importa: es una decisión política, no un misterio cultural. Como toda decisión, viene con letra pequeña.
Los ejes, en una línea cada uno:
- Regulación nacional: menos veto local, más vivienda.
- Zonas inclusivas: la vivienda cabe casi en cualquier sitio.
- Permiso por derecho: si cumples, construyes.
- Casa que se deprecia: destraba la oferta, pero no crea patrimonio y multiplica las akiya.
Los datos de Tokio más citados son de 2018 y los españoles se mueven cada año, así que conviene mirar la cifra actualizada antes de darla por buena. Y cuidado con la comparación ciudad contra país, es potente, pero imperfecta. Lo verdaderamente sólido es el dato por habitante.
Mi opinión, después de haber vivido allí y de rehabilitar aquí: no necesitamos copiar Japón, necesitamos su agilidad sin su cultura de usar y tirar. Barcelona no se arregla derribando, se arregla haciendo que rehabilitar y reactivar lo que ya existe sea más fácil.
¿Y tú cómo lo ves? ¿Preferirías una ciudad que construye sin parar o una que cuida y reutiliza lo que ya tiene? ¡Cuéntanoslo en los comentarios! Y si estás dándole vueltas a reformar o rehabilitar tu casa en Barcelona, escríbenos.
